За 2009 г. се очаква рязко понижение на икономическата активност в страната и сравнително бавно възстановяване, с перспектива за връщане към старите нива на растеж едва в началото на следващото десетилетие. Това неминуемо ще се отрази и в търсенето на наематели за логистични площи, се казва в доклад на консултантите от King Sturge.

България не е изключение. След силни години на търсене през 2008 секторът на индустриалните и логистичните площи в цяла Европа показва признаци на забавяне. Според експертите последствията от световната икономическа рецесия ще се изразят в увеличаване на вторичното предлагане за сметка на спекулативното строителство (без предварително определени наематели), което се очаква почти да спре заради липсата на финансиране на предприемачите и отказа им да строят.

Българският парадокс

Десетте последователни години висок растеж успяха да раздвижат всички пазари на недвижими имоти с изключение на този на индустриални площи. Резултатът е, че предлагането е силно изостанало от икономическата действителност и ползвателите на складови и индустриални помещения у нас трябва да плащат едни от най-високите наеми в региона на Централна и Източна Европа.

По наеми страната ни е сред първите 20 в Европа, показва докладът на Cushman & Wakefield "Индустриалните площи в света" за 2009 г. България се изкачва с 12 места в класацията на най-скъпите индустриални зони със среден наем от 79 евро на кв.м за година, или 6.5 евро на кв.м за месец. За сравнение, средната стойност на наемните нива в региона е 66 евро/кв.м. за година.

Търсенето в страната идва предимно от местни дистрибуционни компании и търговци на хранителни стоки на дребно. Пазарът обаче страда от липса на подходящи площи и от относително високите нива на отдаване под наем за големи промишлени площи, които варират между 48-66 евро кв.м годишно, сочат данните на King Sturge.

Бавното темпо на реформите и ограничената прозрачност на пазара продължават да бъдат пречка независимо увеличението в развитието на модерни логистични площи. Основните инвестиции за сектора в страната са от собственици за лично ползване, както и от т.нар. строителство по мярка, което се извършва за предварително определен наемател, показва анализът на King Sturge. През 2008 г. са регистрирани някои спекулативни инвестиции, но подобно при другите страни от Централна и Източна Европа, очакването е за временен застой при тях, докато търсенето отслабва.

Според индекса на Световната банка за ефективността на логистиката (Logistics Performance Index - LPI), който прави задълбочена оценка на логистиката и ограниченията, пред които са изправени пазарите, България се класира на едно от последните места в Европа, като оставя след себе си единствено Хърватия, Русия и Сърбия.
Индексът е формиран въз основа на критерии като митническо обслужване, търговска инфраструктура, ефективност на пристанищата, логистични услуги, информационни системи и вътрешен транзит, които са определящи дали дадена страна може да търгува стоки на време и най-ниска цена.

Индустриалните локации

Що се отнася до местата, в които може да става въпрос за пазара на индустриални площи в България, то те се ограничават до пет основни града - София, Пловдив наред с нововъзникващите Варна, Бургас и Русе.
И в двете пристанища - Варна и Бургас, се забелязва увеличаване на товаропотока през последните години, а Русе е най-значимото българско речно пристанище на Дунав. Подобрението на транспортните връзки към пристанищата, както и подобряването на инфраструктура и новите съоръжения подпомагат развитието.

Като цяло българската транспортна мрежа е сравнително слабо развита в сравнение със Западна Европа, проблем е лошо поддържаната пътна мрежа, която изисква и значителни инвестиции.

Централна и Източна Европа

Според Фердинанд Хлобил, управляващ отдел "Индустриални площи" в подразделението на Cushman & Wakefield за Централна и Източна Европа, регионът е със силно представяне в сравнение със страните от стара Европа, защото отбелязва ръст в двата основни показатели - изграждане и наемане на индустриални площи. Основен двигател за развитието му в последните години е било преместването на производства и центрове за дистрибуция от запад на изток, като очакванията са тенденцията да се запази поради факта, че 40% от населението на Европа живее в региона. Огромният потенциал на този пазар все още се подценява и въпреки глобалната икономическа криза все още се очаква растеж в средносрочен план, отбелязват от Cushman & Wakefield.


За разлика от този регион западноевропейските пазари са били по-отслабени, а наемните нива са били статични поради намалялото търсене през годината. Има и някои изключения като Швейцария и Италия, където е регистриран положителен наемен ръст - от съответно 6% и 4%.

Най-скъпите индустриални площи са в Западна Европа. В Лондон районът на летище "Хийтроу" е все още на първо място с цена от около 185 евро на кв.м за година. Дъблин и Женева са следващите в класацията с цени от съответно 157 и 144 евро на кв.м на година. Наемите в Дъблин всъщност са паднали през 2008, но второто място се обяснява със засилването на еврото спрямо британския паунд.

Полските градове доминират в списъка на пазарите, регистрирали най-голям наемен ръст. Краков има годишен ръст от около 39%, тъй като и предлагането е било оскъдно. Познан, Варшава и Катовице също показват високи нива от над 17% и заедно с Киев формират топ 5 на местата с най-висок наемен ръст.

Източник: в."Строителство градът"